*Por Leandro Magalhães
Quem nunca teve um problema com um vizinho antes? Conflitos em condomínios são mais frequentes do que imaginamos, e muitos vezes tomam proporções desmedidas. Segundo dados do site Extra, entre os anos de 2014 e 2017, um total de 4.914 pessoas foram vítimas de ameaças dentro de condomínios e fizeram registros na Polícia Civil no Rio de Janeiro. Os principais conflitos em condomínios podem ser resumidos em seis palavras que, coincidentemente, começam com a letra C. Síndicos e especialistas em direito imobiliário constatam que controle de acesso, carro, cachorro, cano, criança e calote são as principais origens de conflitos nos condomínios:
Controle de acesso
Um sistema de controle de acesso eficaz é fundamental para qualquer condomínio. Ele consiste no gerenciamento do fluxo de entrada e saída de moradores, visitantes, funcionários, prestadores de serviço e veículos. Tanto o controle como o monitoramento de todos os eventos podem ser realizados da forma tradicional, por meio do serviço de portaria presencial ou de forma remota e automatizada, por meio do uso de soluções tecnológicas inovadoras.
Todas as entradas e saídas devem ficar registradas, sendo assim é possível saber quem entrou ou liberou acesso aos visitantes e aos prestadores de serviço e, se houver algum problema, identificar quem foi responsável. Dessa forma, o condomínio e seus moradores ficam mais seguros.
Carro
Arranhões na lataria e dificuldades de estacionar na vaga correta estão crescendo na mesma proporção do aumento das vendas dos carros SUVs. Sobra para o síndico arbitrar esses e outros conflitos em condomínios relacionados aos carros. Entre as opções de solução, podemos citar a contratação de manobristas, terceirização do estacionamento ou redesenho das vagas na garagem. A instalação de câmeras de monitoramento nesse ambiente também ajuda a identificar autores de danos aos veículos, registram atitudes antissociais de condôminos e reforçam a segurança contra roubos e furtos.
Cachorro
A presença de animais domésticos no condomínio, de forma geral, costuma render polêmicas e os cães são campeões. As maiores reclamações dos condôminos são referentes ao barulho de latidos, à sujeira e ao risco à segurança, no caso de animais mais agressivos. Como nem sempre é possível contar com o bom senso dos moradores, uma saída para o síndico é garantir que o regulamento interno seja bem detalhista sobre esse tópico. Alguns exemplos de critérios que devem ser estabelecidos são: regras para uso do elevador, entrada na garagem, circulação de áreas comuns, se devem usar focinheira e em que situações. Caso o condômino responsável pelo animal não siga as regras ou não tome providências, ele sofrerá as penalidades previstas. Numa situação extrema, o cão pode ser expulso do prédio. A instalação de câmeras de segurança em áreas comuns pode ajudar a identificar os moradores que não estejam seguindo as regras com os seus animais.
Cano
Vazamentos são motivos de grande dor de cabeça para o síndico. Em edifícios mais antigos, o encanamento apresenta falhas que demoram a ser percebidas. Para não ter esse tipo de problema, o síndico deve ficar atento aos prazos de manutenção preventiva e evitar gastos extraordinários para o condomínio. Mas a responsabilidade do administrador de atuar na prevenção e reparação de encanamentos se restringe às áreas comuns do prédio. Quando o vazamento está restrito ao apartamento, então é dever do condômino providenciar o conserto.
Criança
Tocar campainha em todos os apartamentos, correria pelas escadarias, elevadores que param em todos os andares, skates e bicicletas em áreas inadequadas. Quem nunca presenciou traquinagens das crianças? A instalação de câmeras de monitoramento nas áreas comuns do condomínio ajuda a garantir que essas situações não aconteçam. Outra vantagem é contribuir na identificação dos autores das travessuras sendo que os pais ou responsáveis devem ser comunicados e notificados. As crianças precisam de espaço para gastar energia. Uma sugestão é criar espaços de lazer infantil no condomínio, mesmo que sejam salas adaptadas. Brinquedotecas ou sala de jogos são simples de implantar. Outra dica é criar a figura do síndico mirim, o que traz um senso de responsabilidade e cooperação aos
Calote
É considerado inadimplente o condômino que deixou de pagar sua taxa condominial no primeiro dia após o vencimento do boleto. Mas é praxe que os síndicos considerem atraso somente após o segundo mês de falta de pagamento. De qualquer forma, o calote é um problema que impacta todos os demais condôminos, pois afeta o caixa do condomínio e é uma situação difícil de lidar. O inadimplente pode estar passando por uma dificuldade momentânea, como perda do emprego. O Código Civil determina multa de 2% e juros de até 1% ao mês para os valores atrasados. O percentual mensal pode variar conforme definição da convenção condominial. Com a atualização do Código de Processo Civil, em 2016, as regras para cobrança ficaram mais duras, o que facilitou a vida do síndico e reduziu a inadimplência.
É fundamental para os síndicos e os condôminos tomarem conhecimento dos seis Cs. Entendê-los irá ajudar a evitar ou abrandar a ocorrência de conflitos já que o diálogo e mediação são os mais indicados. Normas e regras, como as citadas acima, também são fundamentais.
*Leandro Magalhães é Analista de Produtos e Negócios da Intelbras, indústria brasileira desenvolvedora de tecnologias que é líder na América Latina em centrais condominiais.